Maître Pradal
Avocat à Toulouse
 
Maître Pradal, avocat à Toulouse
 

Responsabilité du nouveau propriétaire en cas de violation d'une servitude de vue

03 Avr 2022 Vices cachés et servitude de vue

 

En cas de vente d'un bien immobilier, le vendeur peut être tenu responsable des désordres constatés a posteriori par l'acquéreur au titre des vices cachés.

Une question se pose lorsque l'acquéreur s'aperçoit que le bien ne respecte pas une servitude de vue dont bénéficie le voisin.

Il faut entendre par vue toute ouverture sur l'extérieur permettant une vision d'un immeuble sur un autre.

Une vue peut être directe ou oblique, lorsqu'il est nécessaire de tourner la tête pour voir sur le fonds voisin.

La distance entre ces ouvertures et la propriété voisine est réglementée par les articles 678 et 679 du code civil.

Concernant les vues directes, une distance d'1,9 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la limite de propriété voisine.

Concernant les vues obliques, une distance de 60 centimètres doit simplement être respectée.

De jurisprudence constante, le vendeur est tenu à garantie des vices cachés en cas de non-déclaration de servitudes non apparentes (Cour de cassation, 21 mars 2001, n°99-10.913).

La servitude de vue rentre dans cette catégorie.

Il conviendra toutefois de vérifier si les conditions pour engager la responsabilité du vendeur au titre des vices cachés sont remplies, à savoir :

  • Le vendeur doit avoir connaissance du vice au jour de la vente ;
  • Le vice doit diminuer l’usage de la chose ou la rendre impropre à sa destination ;
  • L’acquéreur ne doit pas avoir été tenu au courant du vice au moment de la vente ;
  • Le vice doit être non apparent.

En cas de servitude de vue, la diminution de l’usage de l’immeuble pourrait être discutée, la jurisprudence écartant parfois le caractère de vice caché (Cour d’appel de Lyon, 2 février 2017, n°17/02183).

Toutefois, lorsque l'irrégularité de l'ouverture contraint le nouveau propriétaire à procéder à la démolition d'une partie du bien, la jurisprudence retient dans ce cas, sans trop de difficulté, la diminution de l’usage du bien (Cour d’appel Besançon, 15 mars 2016, n°14/01481).

S’agissant du caractère non apparent du vice, bien que la fenêtre litigieuse soit apparente, son illégalité est cachée dès lors que le vendeur a dissimulé son existence.

Cela est notamment le cas lorsque l'acte de vente n'en fait pas état ou lorsque le vendeur a déjà été condamné par une juridiction à la démolition et que ce jugement n'a pas été communiqué à l'acquéreur au moment de la vente.

Le caractère non apparent de la servitude ne fait pas débat dans ce cas (Cour d’appel d’Aix, 14 mars 2017, n°15/08755).

Ainsi, si le voisin bénéficiant d'une servitude de vue engage une action en justice à l'encontre du nouveau propriétaire, ce dernier sera fondé à appeler en garantie le vendeur afin qu’il soit condamné à prendre en charge le coût de la démolition au titre de sa responsabilité pour vices cachés.

En outre, le nouveau propriétaire pourrait prétendre à l’octroi d’une réduction du prix d’acquisition de l’opération auprès du vendeur couvrant le préjudice causé par la démolition du mur et une probable reconstruction respectant la servitude de vue.

Une indemnité pour perte de valeur vénale du bien pourrait également être sollicitée, la jurisprudence reconnaissant régulièrement ce type de préjudice (Cour d’appel Besançon, 15 mars 2016, n°14/01481).

N'hésitez pas à contacter le cabinet PRADAL AVOCATS pour toute information complémentaire sur le sujet.


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